Actualización del I.P.C. en los arrendamientos

En base al artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la actualización del IPC únicamente podrá tener lugar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por lo tanto, será nulo y carecerá de efecto el intento de actualización anterior a la citada fecha.

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Pero, hay que resaltar que la actualización solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en el una de las partes, arrendador o arrendatario, comunique por escrito a la otra expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Es importante destacar que, aunque el precepto no exija la fehaciencia de la comunicación, es recomendable realizarla de forma que pueda probarse.

Una cuestión relevante es ¿Cabe aplicar la actualización con efectos retroactivos? En aplicación del mencionado artículo, hemos de responder no, y que sólo es exigible desde el mes siguiente a aquel en que se reclamó de forma fehaciente, expresando el porcentaje aplicado y acompañando la certificación del INE si así se le requiere.

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La tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento de vivienda o local.

La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC), y consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato primitivo. En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato primitivo se genere uno nuevo:

  1. rental agreementQue al terminar el contrato de arrendamiento primitivo el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
  2. Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.

A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo. A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita reconducción, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.

El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración. Así, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:

  • Un año si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma anual. Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
  • Un mes si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma mensual.  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 600 euros mensuales..”. En este caso la duración del nuevo contrato será mensual.
  • Un día si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma diaria.

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Recuperar la vivienda alquilada por necesidad sobrevenida, ¿cuándo es posible?

Uno de los mayores temores de los arrendadores de vivienda al sacar un piso al mercado de alquiler, además de los riesgos del impago, es la imposibilidad de recuperar su posesión si surge un imprevisto, hasta que haya finalizado el periodo total que se pactó en el contrato. La normativa reguladora de los arrendamientos urbanos prevé determinados supuestos en los que el arrendador puede recuperar la vivienda que alquiló, en principio para sí mismo, pero también para cubrir las necesidades de determinados familiares del propietario. ¿Qué supuestos existen y a quién protegen exactamente?

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