Requisitos de la acción de desahucio por precario

En cuanto a los requisitos necesarios para que prospere la acción de desahucio por precario hemos de remitirnos a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (sección 13ª), sentencia 18.05.2017:precario

“Conviene recordar que el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia. Es decir, el precarista se en encuentra sin título o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o mera liberalidad del poseedor real, de cuya voluntad dependerá el poner fin a su propia tolerancia.

El poseedor real deberá acreditar un título suficiente que legitime su acción al deducir la demanda, mientras al precarista demandado incumbe demostrar la tenencia de algún título que le vincule con el objeto o con el demandante, justificando así su permanencia en el goce de la misma.

El precario es un concepto de creación jurisprudencial a partir de los términos del derogado art. 1565.3 LEC 1881 , que no se reduce a la noción estricta del precario en el Derecho Romano, sino que amplía los límites del mismo a otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida por liberalidad del titular, como la posesión tolerada (que no tiene su origen en un acto de concesión graciosa) y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido vigencia, teniendo todos estos supuestos en común, la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad el completo señorío sobre la cosa, de forma que, lo que se puede discutir y resolver es acerca del derecho a poseer, aunque via acumulación o reconvención, pueden conocerse otras cuestiones que puedan ser debatidas en un juicio verbal (con los requisitos y garantías del art. 348 LEC ).

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Cesión de vivienda por los padres para su utilización por el hijo y su esposa como vivienda familiar: constituye comodato que se extingue y transforma en precario con la ruptura de la convivencia

No es poco habitual que los padres cedan una vivienda de su propiedad, a sus hijos, para que estos puedan constituir en dicha vivienda su domicilio conyugal. El problema surge cuando se produce la ruptura de la convivencia del hijo y su esposa, y se atribuye el uso de la vivienda familiar a la esposa.

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En tales supuestos, la Sentencia del Tribunal Supremo  (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia num. 548/2014 de 14 octubre, refiere a que “La sentencia que puso fin a la contradicción entre las sentencias de audiencias fue del 26 diciembre 2005 y su doctrina fue recogida explícitamente por la de fecha 2 octubre 2008 en estos términos:

 “La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial”.

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Modificación legal en relación a la ocupación ilegal de viviendas

Se ha publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado) la Ley 5/2018 de 11 de junio, que pisos de patadamodifica la actual Ley de Enjuiciamiento Civil Ley 1/2000 de 7 de enero, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. El objetivo de esta modificación es proteger a los propietarios legítimos de los bienes inmuebles frente a la ocupación ilegal. Esta se define como la ocupación no consentida ni tolerada.

En primer lugar, se añade un nuevo apartado en el artículo 150 relacionado con las notificaciones de resoluciones y diligencias de ordenación.  “Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados.”

En segundo lugar, se añade el apartado 4º al artículo 250.1 que indica el ámbito del juicio verbal. Actualmente se procede a un juicio verbal cuando se pretenda “la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute”. Con la nueva redacción se prosigue indicando que cabe pedir la inmediata recuperación de la posesión de la vivienda que ha sido ocupada ilícitamente. Sigue leyendo

Landlord and Tenant legal regulation in Spain: The Deposit

Upon sincasol.jpgigning the contract there is a legal obligation on the tenant to provide a deposit of one month’s rent. The deposit will be kept by the landlord until the lease ends.

In Catalonia, the entire amount of the deposit must be paid to Catalan Land Institute (INCASOL). When the contract expires, the return of the deposit must be requested in order for it to be repaid to the tenant.

At the end of the lease, the landlord has one month to return the deposit. If it is necessary to use part of the deposit to return the property to its condition prior to the leasing, the balance should be repaid within one month following the termination of the lease.

The deposit may not be used instead of the final month’s rent. It should be noted that the tenant in Spain is liable for any wear and tear through normal usage of the property, unless otherwise agreed.

So, any repairs that need to be carried out are paid for with the deposit, and any left over is returned to the tenant.

The only legally recognized deposit is to the value of one-months rent.

Saneamiento por vicios ocultos

vicios ocultosPor vicios ocultos se entienden los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de responder ante el comprador cuando se le prive total o parcialmente de la posesión legal, pacífica y útil de la cosa objeto del contrato.

Es decir, las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la cosa, sin que existe una obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento.

El plazo para iniciar la acción de saneamiento por vicios ocultos es de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 Código Civil). Sigue leyendo

EXTINCIÓN DE LA PENSIÓN COMPENSATORIA

El derecho a pensión compensatoria se EXTINGUE, según el artículo 101.1 del código civil, “por el cese de la causa que lo motivó, por contraer el acreedor nuevo matrimonio o por vivir maritalmente con otra persona”.

AquCOMPENSATORIAí en este último punto es donde hay opiniones diversas en la doctrina de los tribunales , y en los profesionales del derecho, por cuanto la interpretación de la expresión “vivir maritalmente con otra persona” ha sufrido una significativa evolución conforme a la realidad social de nuestro tiempo

Y así, frente a quienes sustentan dicha convivencia marital en las notas clásicas que caracterizan la comunidad plena de vida, equiparándola a la matrimonial tradicional, se encuentran los que la fundamentan en la sola estabilidad y publicidad de la relación sentimental, con independencia ya de otros parámetros que entienden arcaicos, como el hecho de compartir domicilio o patrimonio.

Actualización del I.P.C. en los arrendamientos

En base al artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la actualización del IPC únicamente podrá tener lugar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por lo tanto, será nulo y carecerá de efecto el intento de actualización anterior a la citada fecha.

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Pero, hay que resaltar que la actualización solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en el una de las partes, arrendador o arrendatario, comunique por escrito a la otra expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Es importante destacar que, aunque el precepto no exija la fehaciencia de la comunicación, es recomendable realizarla de forma que pueda probarse.

Una cuestión relevante es ¿Cabe aplicar la actualización con efectos retroactivos? En aplicación del mencionado artículo, hemos de responder no, y que sólo es exigible desde el mes siguiente a aquel en que se reclamó de forma fehaciente, expresando el porcentaje aplicado y acompañando la certificación del INE si así se le requiere.

¿Cómo reclamar pensión de alimentos, si el deudor vive en el extranjero?

En ocasiones, los deudores de alimentos que viven en el extranjero no cumplen sus obligaciones con los menores que residen en España.pensión alimentos

El procedimiento de ejecución dependerá del lugar de residencia del deudor:

  1. SI EL DEUDOR VIVE EN LA UNIÓN EUROPEA

En los casos en los que el deudor resida en un Estado miembro de la Unión Europea este trámite de ejecución es más sencillo porque se aplica una norma comunitaria, el Reglamento 4/2009 en materia de alimentos (BOE – Reglamento 4/2009) , que permite que se ejecute directamente en cualquier Estado miembro de la Unión la resolución de otro Estado miembro sin que sea necesaria una homologación de la sentencia ni una “declaración de ejecutividad”.

Es decir, si tenemos una sentencia española que condena a pagar alimentos al padre del menor que reside en Francia, esta sentencia será tratada en este país como si fuese un sentencia francesa y ejecutada de inmediato, con lo cual se podrán cobrar las cantidades debidas con mayor celeridad.

En reglamento permite que el interesado con pocos recursos económicos tenga acceso a la justicia gratuita y que la intervención de este abogado no tenga ningún coste para él.

Aparte, el Reglamento facilita la ejecución de resoluciones de alimentos entre Estados comunitarios al establecer además un cauce gratuito para todos los interesados, independientemente del nivel de ingresos económicos que posean. Se trata del sistema de cooperación de autoridades. link ministerio de justicia

Una madre española puede acudir a la Autoridad Central (AC) española (la Subdirección General de Cooperación Jurídica internacional perteneciente al Ministerio de Justicia) y dicha AC transmitirá la solicitud a la francesa que se encargará de gestionar la ejecución de la resolución española en este país.

El sistema de Autoridades Centrales posee la ventaja de no tener coste económico para el interesado, pero el inconveniente de que la ejecución puede retrasarse debido a que la solicitud se hace a través de intermediarios. Sigue leyendo

La tácita reconducción en el alquiler o arrendamiento de vivienda o local.

La tácita reconducción es una figura jurídica recogida en el artículo 1566 del Código Civil (CC), y consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato primitivo. En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato primitivo se genere uno nuevo:

  1. rental agreementQue al terminar el contrato de arrendamiento primitivo el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
  2. Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.

A pesar de tratarse de un contrato casi igual que el que termina, no es una prórroga del contrato primitivo, sino un nuevo contrato. No se trata del mismo contrato prorrogado, sino de uno nuevo. A la finalización de cada uno de estos contratos nacerán sucesivos nuevos contratos por tácita reconducción, si no hay comunicación del arrendador anunciando la finalización del contrato, con la duración del contrato que acaba de terminar.

El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración. Así, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:

  • Un año si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma anual. Aunque la forma de pago sea mensual, el arrendamiento se fija por periodo anual y por tanto la duración del nuevo contrato será de un año.
  • Un mes si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma mensual.  Ejemplo de ello es cuando en el contrato se estableció algo como “la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 600 euros mensuales..”. En este caso la duración del nuevo contrato será mensual.
  • Un día si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma diaria.

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CONTRATO DE ALQUILER VERBAL

Resultado de imagen de arrendamientoEs importante tener firmado un contrato de alquiler en el que se queden reflejados los derechos y deberes tanto del propietario como del inquilino. Sin embargo, en ocasiones hay inquilinos que por diferentes motivos no tienen formalizado el contrato de alquiler.

No obstante, un contrato de arrendamiento existe desde el momento en que dos o más personas se ponen de acuerdo en ceder un inmueble, ya sea una vivienda, un local, etcétera, y pagar un alquiler por ello.

Esto significa que el inquilino adquiere plenos derechos como tal a partir del momento en que entra en un inmueble y comienza a pagar alquiler por ello. El contrato existe, aunque sea verbal. Sigue leyendo

CONVOCATORIA DE JUNTA EN CASO DE CESE O FALLECIMIENTO DE ADMINISTRADOR

Con la entrada en vigor de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (LJV) se han producido modificaciones en materia de Convocatoria de Juntas Generales, tanto en los artículos 117 a 119 de la misma, como en los artículos del 169 al 171 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC).

El principal cambio producido en este sentido es la atribución a los secretarios judiciales y a los registradores mercantiles, de la facultad de convocar la Junta, que recaía en el juez de lo Mercantil, para los supuestos en los que:

1) La Junta General ordinaria de la sociedad no hubiese sido convocada por los administradores dentro del plazo legal o estatutario establecido;

2) No hubiese sido atendida la solicitud de convocatoria de los socios minoritarios, que representen al menos un 5% del capital social;

3) En caso de una situación de acefalía en el órgano de administración, por cese o fallecimiento de sus miembros.

La  Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (LJV)distingue los procedimientos de solicitud de convocatoria en función del operador jurídico ante el que se tramiten.

  1. Solicitud de convocatoria ante el secretario judicial
  2. Solicitud de convocatoria ante el registrador mercantil

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ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA

La aceptación de la herencia es simplemente el acto por el que quién es llamado a una herencia expresa su voluntad de suceder al difunto.El heredero es quién sucede a título universal a una persona fallecida, esto es quien se subroga en todo lo que dicho difunto deja a su muerte (sean bienes o deudas) y que no sea personalísimo de dicho difunto..

Lo que más caracteriza al heredero es que responde de las deudas del difunto, a diferencia del legatario, y de ahí la importancia que tiene saber qué es y como se produce la aceptación de una herencia, pues una vez aceptada, las consecuencias pueden ser muy perjudiciales para el heredero (pues insisto que en principio el heredero responde con su propio patrimonio de las deudas del difunto).

La aceptación de la herencia por el heredero puede ser:

  1. Expresa
  2. Tácita.

La aceptación a beneficio de inventario: el beneficio de inventario no es una forma de aceptación de la herencia, sino (como su nombre indica) un beneficio que la ley concede al heredero, por el que se evita que este responda con su patrimonio personal de las deudas del causante, siempre y cuando dicho beneficio se pida en un plazo, y se cumplan unos trámites que marca la ley, y que insisto se tratarán en la siguiente entrada de este blog.

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DISFRUTE DE VACACIONES EN CONTRATOS A TIEMPO PARCIAL

Según el artículo 12.4.d) del Estatuto de los Trabajadores Los trabajadores a tiempo parcial tendrán los mismos derechos que los trabajadores a tiempo completo” por lo que, si el convenio colectivo recoge que a los trabajadores de jornada completa les corresponden días de vacaciones 30 naturales o 22 laborales, para los trabajadores a tiempo parcial, será la misma, independientemente de la jornada que realicen.

El conflicto viene cuando queremos configurar el disfrute de estos días. (si un trabajador tuviera una jornada parcial en la que trabaja sólo 1 día a la semana y la empresa tiene establecidos 22 días de vacaciones laborales. Su día laboral es 1 a la semana, ¿tendría entonces 22 semanas de vacaciones? No, es así)

En estos casos, en lo que a su disfrute se refiere, se tendrá en cuenta cuáles son los días laborales, [si (1) son de lunes a sábado, o bien (2) si el convenio o el contrato de trabajo indican algo diferente], y las vacaciones necesariamente han de empezar siempre en día laboral del trabajador, por lo que se empezará a contar desde este día en adelante para las vacaciones laborales. Sigue leyendo

La excedencia por maternidad

El Estatuto de los trabajadores reconoce una serie de derechos a las mujeres en virtud del nacimiento de sus hijos. El periodo de 16 semanas que reconoce el artículo 48.4 es en la mayoría de las ocasiones insuficiente y ante la reincorporación de las obligaciones laborales, muchas madres se plantean acogerse a los distintos mecanismos que la legislación laboral prevé para la conciliación de la vida familiar y laboral. Uno de los más solicitados es la excedencia por maternidad. ¿Cómo se configura este derecho? ¿Afecta a la cotización de otras prestaciones, cómo la de desempleo? ¿Es compatible con otros derechos, como el permiso de lactancia?

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Juicio de Desahucio- la citación del inquilino

La manera de llevar a cabo la citación del inquilino en el juicio de desahucio fue cambiada por la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013 de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda (en vigor desde el 6 junio 2013) que modificó algunos artículos de la Ley de Enjuciamiento Civil (LEC) que se ocupan de la manera en la que deben hacerse las citaciones y emplazamientos para celebrar  un juicio.

Anteriormente, el Juzgado intentaba citar al arrendatario para darle traslado de la demanda y convocarlo a juicio, y no lo encontraba en la finca arrendada, devolvía la diligencia negativa al Juzgado y este suspendía el juicio señalado hasta tanto pudiera entregársela. A partir de aquí comenzaba todo un calvario para el arrendador, pues antes de poder citarlo a través de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado debía agotar todos los medios  para la localización del inquilino, oficios a la Policia, Ayuntamiento, Insituto Nacional de Estadística, etcétera.  Mientras tanto el dueño veía como iban pasando los meses sin poder recuperar la vivienda o local de negocio, aumentando mes a mes la deuda por rentas y cantidades asimiladas (luz, agua,…) por el arrendatario.

Pues bien, en la actualidad el juicio de desahucio sigue los siguientes tramites

  • Una vez interpuesta  la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, se dicta un DECRETO en el que requerirá al demandado para que en el plazo de DIEZ DIAS, desaloje la vivienda o local, pague al actor, enerve la acción, o en otro caso formule oposición alegando las causas por las que no debe la cantidad reclamada.
  • En dicho requerimiento el Juzgado señalará para el caso de que el inquilino se OPONGA al desahucio, la fecha de juicio y la fecha del lanzamiento para el supuesto de que no se oponga, advirtiéndole que de no hacer ninguna de estas actuaciones se procederá a desalojarlo el dia previamente señalado.

Como vemos, la citación del inquilino en el juicio de desahucio con entrega de ese Decreto del Secretario se convierte en la pieza fundamental para poder recuperar la finca lo antes posible, ya que si no dice nada en diez dias se le lanzará el dia prefijado, sin celebrar juicio alguno. SÓLO SE CELEBRARÁ EL JUICIO SI SE OPONE, en los demás casos directamente procederá el desalojo. Sigue leyendo

NULIDAD ABSOLUTA Y NULIDAD RELATIVA DE LOS CONTRATOS según código civil.

En nuestro Código Civil existen dos acciones para invalidar contratos, una de ellas la nulidad absoluta o inexistencia, y otra la mera anulabilidad o nulidad relativa.

  1. La nulidad es la mayor sanción que nuestro ordenamiento otorga a un negocio jurídico, al negar al mismo la posibilidad de producir consecuencias jurídicas, y que tiene lugar cuando faltan alguno de los requisitos esenciales para su perfección, como son el consentimiento, el objeto y la causa especificados en el artículo 1261 CC, o cuando el contrato se ha celebrado vulnerando una norma imperativa o prohibitiva (art. 6.3 CC).

El principal efecto de la nulidad de pleno derecho es la falta total de efectos del contrato, y puede ser solicitada no solo quienes han intervenido en el contrato, sino, además, quienes hayan podido resultar perjudicados con el mismo (Sentencia del TS, de 25 de Abril de 2001).

Se trata además de una acción imprescriptible. La acción de nulidad no está sometida a plazo de prescripción, porque lo nulo en su inicio no puede ser convalidado con el paso del  tiempo (AP Cádiz, Sec. 5.ª, de 1 de Octubre de 2009).

  1. Por otro lado, la anulabilidad se encuentra regulada en los arts. 1300 y ss del CC. Es un tipo de ineficacia del contrato que tiene lugar cuando el mismo adolece de un vicio que lo invalida con arreglo a la Ley, como pueden ser el defecto de capacidad de obrar, y los vicios del consentimiento (error, dolo, violencia o intimidación).

En este caso el contrato existe, puesto que en él concurren consentimiento, objeto y causa, pero sufre algún vicio o defecto, por lo que es susceptible de anulación por los tribunales. Sigue leyendo

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad sobrevenida, ¿cuándo es posible?

Uno de los mayores temores de los arrendadores de vivienda al sacar un piso al mercado de alquiler, además de los riesgos del impago, es la imposibilidad de recuperar su posesión si surge un imprevisto, hasta que haya finalizado el periodo total que se pactó en el contrato. La normativa reguladora de los arrendamientos urbanos prevé determinados supuestos en los que el arrendador puede recuperar la vivienda que alquiló, en principio para sí mismo, pero también para cubrir las necesidades de determinados familiares del propietario. ¿Qué supuestos existen y a quién protegen exactamente?

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IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS- QUE NO CONSTAN EN EL ORDEN DEL DIA DE LA CONVOCATORIA DE JUNTA. Código Civil Catalán

Están legitimados los propietarios que se hallan al corriente de pago de sus obligaciones para con la comunidad de propietarios de conformidad con el apartado d) del artículo 553-21 C.C.C.

  1. d) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, de conformidad con el artículo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir.

Si en la convocatoria no constan en el orden del día uno de los asuntos, adolece de un defecto formal que conlleva la nulidad radical del acuerdo adoptado por la junta, al haberse omitido dentro del ORDEN DEL DIA, circunstancia que expresamente recoge el artículo mencionado, en su apartado 4 a).

En cuanto a la importancia del orden del día, la jurisprudencia ha manifestado que se requiere la mayor claridad y concisión oportunas debiendo huir de términos genéricos o vagos, de suerte que pueda incluirse prácticamente cualquier tema en el debate de la junta. En este sentido, es el orden del día el que marca el debate y la adopción válida de acuerdos. Por consiguiente, existiendo divergencia entre el orden del día y los acuerdos adoptados, se ha de penalizar con la nulidad, el acuerdo adoptado que no conste. Sigue leyendo

Las arras

Las arras son una cláusula especial incluida por las partes en el contrato de compraventa, que tienen distinta función según se trate de arras confirmatorias o arras penitenciales.arras

 Las arras confirmatorias suponen una SEÑAL de la intención de los contratantes de consumar y perfeccionar el contrato, implican el inicio del cumplimiento y ejecución de la operación, por medio de una cantidad entregada a cuenta que se descontará del precio final. Generalmente, dentro de esta categoría de arras confirmatorias suele distinguirse entre arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales.

  1.  Las arras confirmatorias puras son las normalmente utilizadas como prueba del contrato, señal de la perfección del mismo y del comienzo de su ejecución. Suelen identificarse con el pago anticipado a cuenta del comprador, puesto que suponen la entrega de una cantidad como señal que, posteriormente, será deducida del precio final. No supone la resolución del contrato de compraventa, y en caso de incumplimiento se ha de recurrir al artículo 1.124 CC.
  2. Las arras confirmatorias penales tienen como finalidad, además de servir de prueba de la perfección del contrato, establecer una garantía del cumplimiento del mismo mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento., según se haya pactado. El hecho de existir unas arras penales no exime del cumplimiento de la compraventa y de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios en su caso.  (es una manera de limitar la indemnización por daños y perjuicios)
  3. Las arras penitenciales tienen la función de permitir la retractación de las partes y posibilitan la rescisión contractual, según se indica en el artículo 1.454 del Código Civil. Es un medio lícito de desistir del contrato bajo la condición de su pérdida para el comprador o la restitución del doble de su valor, si el que desiste es el vendedor.

 La cuestión que se plantea en estos casos es averiguar cuál fue la intención de las partes con las arras y deducir si se trata de arras confirmatorias o arras penitenciales. En general, la doctrina y la jurisprudencia han venido entendiendo que, a falta de indicación expresa de las partes, la entrega de arras tiene una función confirmatoria pura a modo de señal y entrega a cuenta del precio final, y sólo cumplirá la función penitencial cuando así expresamente se hubiera hecho constar por las partes.

El Descanso de bocadillo

La normativa laboral también establece que siempre que la duración de la jornada diaria cbocadilloontinuada exceda de 6 horas, deberá establecerse un período de descanso durante la misma, de duración no inferior a 15 minutos. Este período de descanso se considerará tiempo de trabajo efectivo cuando así esté establecido o se establezca por convenio colectivo o contrato de trabajo.

Tiene que haber una jornada de más de 6 horas seguidas para que se tenga derecho al descanso. Si dura menos la jornada y el convenio colectivo no regula nada al respecto, no hay derecho a descanso.  La duración será como mínimo de 15 minutos, ya que por convenio colectivo se podrá negociar una duración algo mayor.

El derecho a descanso durante la jornada es, por tanto, un derecho reconocido en el propio Estatuto de los Trabajadores que no queda a la decisión de la empresa el concederlo o no.

Se considera recuperable en la jornada, salvo que el convenio colectivo establezca que es tiempo de trabajo efectivo. Por tanto si el convenio fija los 15 minutos de bocadillo o café como de trabajo efectivo, son 15 minutos retribuidos. Si en cambio el convenio no dice que sea descanso de trabajo efectivo, en ese caso se tiene derecho igualmente al descanso de bocadillo pero la jornada se ampliará en los minutos que ha durado dicho descanso. Sigue leyendo