Saneamiento por vicios ocultos

vicios ocultosPor vicios ocultos se entienden los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

El saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de responder ante el comprador cuando se le prive total o parcialmente de la posesión legal, pacífica y útil de la cosa objeto del contrato.

Es decir, las obligaciones del vendedor no se acaban con la entrega de la cosa, sin que existe una obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento.

El plazo para iniciar la acción de saneamiento por vicios ocultos es de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 Código Civil).

Obligación del vendedor de saneamiento por vicios de la cosa vendida

El artículo 1484 del Código Civil contempla el saneamiento por vicios ocultos, obligación del vendedor de saneamiento por vicios que tuviere la cosa vendida, siempre que concurran los requisitos: ser ocultos o encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta.

Los vicios pueden ser jurídicos, que consisten en una grave limitación del derecho transmitido (por ejemplo, la existencia de una servidumbre no aparente) o de hecho, si se trata de defectos intrínsecos a la cosa vendida. La consecuencia de la existencia de vicios ocultos es la obligación de vendedor de responder de ellos, que en nuestro Derecho recibe el nombre de “saneamiento” (el artículo 1461 del Código Civil dice que “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”), y a la petición formal del comprador de que responda el vendedor o se tenga en cuenta la existencia de los vicios a los efectos del cumplimiento del contrato se le da el nombre de “acción de saneamiento por vicios ocultos”.

Sin embargo, en tres supuestos no procede esta acción de saneamiento: cuando los vicios son manifiestos o están a la vista, cuando el comprador sea un perito que por razón de su profesión u oficio debía fácilmente conocerlos y cuando las partes así lo hayan estipulado y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (artículos 1484 y 1485 del Código Civil).

Contenido de la acción de saneamiento por vicios ocultos

Hay que distinguir según se produzca pérdida parcial o pérdida total de la cosa vendida.

En el supuesto de pérdida parcial, caben, a su vez, tres posibilidades (artículo 1486 Código Civil):

  • a) la acción redhibitoria (de redhibere, devolver). En este caso, el comprador desiste del contrato, debiendo abonársele por el vendedor los gastos que pagó.
  • b) la acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos.
  • c) la acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.

En el supuesto de pérdida total, hay que distinguir, a su vez, si la pérdida se debió a los vicios o si se debió a caso fortuito o culpa del comprador. Si el vendedor conocía los vicios, debe restituir al comprador el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si el vendedor desconocía los vicios, sólo debe restituir el precio al comprador y abonar los gastos del contrato.

En el supuesto de pérdida parcial, el comprador puede reclamar al vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de producirse, pero si el vendedor obró de mala fe deberá abonar al comprador los daños y perjuicios.

 

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