Recuperar la vivienda alquilada por necesidad sobrevenida, ¿cuándo es posible?

Uno de los mayores temores de los arrendadores de vivienda al sacar un piso al mercado de alquiler, además de los riesgos del impago, es la imposibilidad de recuperar su posesión si surge un imprevisto, hasta que haya finalizado el periodo total que se pactó en el contrato. La normativa reguladora de los arrendamientos urbanos prevé determinados supuestos en los que el arrendador puede recuperar la vivienda que alquiló, en principio para sí mismo, pero también para cubrir las necesidades de determinados familiares del propietario. ¿Qué supuestos existen y a quién protegen exactamente?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos es la normativa básica que tiene como objeto la regulación de los alquileres de las fincas urbanas que estén destinadas a vivienda, entre otros. El artículo 9.3 del texto normativo establece al efecto que

 No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

De la normativa actual destacan 3 elementos básicos a tener en cuenta:

  1. Siempre y en cualquier caso ha de respetarse el primer año de duración del contrato, sin ninguna excepción. Es decir, que aunque la necesidad sea imprevista y acuciante, el legislador protege al arrendatario (en detrimento del propietario) durante los 12 primeros mesos desde la celebración del contrato.
  2. El uso de la vivienda ha de ser  de residencia permanente.
  3. La normativa establece una relación numerus clausus de sujetos a los que puede afectar la situación de necesidad. No cabe invocar la situación de necesidad para ninguna otra persona, incluso respecto de las cuáles el propietario de la vivienda tenga algún tipo de obligación (creditícia o de alimentos) de cualquier naturaleza. Estas son:
    • Cualquiera de los propietarios de la vivienda que consten específicamente en la escritura notarial de la misma.
    • Familiares de primer grado, es decir, hijos y padres de los propietarios.
    • Cónyuges de los propietarios en caso de disolución del vínculo matrimonial.

Es interesante la evolución de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la protección del arrendador en caso de necesidad. En la primera redacción aprobada en 1994, el texto del artículo 9.3 se conformaba de la siguiente forma:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Es decir, la protección abarcaba únicamente al propietario de la vivienda, nadie más, y tal necesidad debía ser prevista expresamente al inicio del contrato para poder ejecutar la rescisión del mismo. Obviamente la aplicación de este artículo supuso en la práctica, que todos los contratos de alquiler pro forma hacían constar esa cláusula, en previsión de una futura necesidad, fuera real o previsible, o no lo fuera. La jurisprudencia, por su parte, ha venido corrigiendo esta práctica, estableciendo que la causa de la previsible situación de necesidad tenía que ser expresada de forma pormenorizada en el contrato de alquiler para que ésta adquiriese eficacia (a efectos ilustrativos es interesante la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya(Sección 5a)  num. 68/2003 de 17 febrero, en especial el FJ Segundo – aquí el link)

En la actualidad, respecto a la efectiva situación de necesidad de cualquiera de los sujetos que están amparados por la normativa, la valoración siempre recae en última instancia a falta de acuerdo, en la percepción del juez que tenga que resolver. En cualquier caso, la jurisprudencia es reiterada en cuanto a comprobar todas las propiedades del arrendador que pretende la cancelación del contrato de alquiler, para asegurarse de que el perjuicio del inquilino es inevitable. En este sentido son interesantes, por un lado, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete (sección 2ª) de 14 de enero de 2004, cuyo FJ segundo señala que no hay obligación de compartir el piso con otros familiares, ante la posibilidad de ocupar el piso alquilado; y por otro, en sentido totalmente opuesto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sala 21ª) de 12 de julio de 2005, cuyo FJ cuarto señala, a sensu contrario, que residir con otras siete personas en el mismo domicilio no es motivo suficiente para solicitar el uso de la vivienda arrendada. Como se puede observar, la disparidad jurisprudencial en este sentido es evidente.


Alex de Roa

Abogado ICASBD 2.498

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