IBI en los arrendamientos, repercusión y plazo de prescripción

La resolución del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2007, ya había fijado doctrina jurisprudencial en el sentido de integrar el importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta y de la resolución del contrato ante su impago. Pues bien, esto implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir este impuesto, pues existe la misma en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Bastará, por tanto, con que el arrendador reclame el IBI sin requerimiento previo.

 

La mencionada obligación de pagar el IBI por el arrendatario, solo es de aplicación en los contratos anteriores al 9 de mayo 1985 (fecha de entrada en vigor del RDL 2/1985), pues así lo establece el apdo. 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994.

 

Los contratos posteriores a dicha fecha estarán exclusivamente a lo que hayan convenido las partes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9 del citado RDL 2/85 y de lo establecido en el art. 20.1 de la misma LAU.

 

En la nueva reforma de la Ley 4/2013, se habilita asimismo la posibilidad de pacto para repercutir, entre otros conceptos, los “tributos”, pero que a falta del mismo no hay obligación para el arrendatario.

 

Por otro lado, en cuanto a la prescripción para reclamar cualquier cantidad complementaria y distinta a la propia renta, la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 295/2013, de 22 de abril. deja claro el plazo de prescripción – manteniendo la línea de anteriores resoluciones- no es otro que los cinco años que determina el art. 1.966.3 del Código Civil (“cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o plazos más breves“), es decir, igual que la propia renta (punto 2 del mismo precepto), pues es un concepto más que puede gravar el importe de los arrendamientos urbanos.

 

Extracto TS, Sala Primera, de lo Civil, 295/2013, de 22 de abril.

Recurso 2059/2010. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS.

 

 

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial sobre el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles. Plazo de prescripción para la reclamación de cuotas de IBI.

 

  1. La sentencia recurrida -que expresamente declara que acoge los razonamientos y el fallo de la sentencia de primera instancia por considerarlos acertados y pertinentes exceptuando el pronunciamiento sobre costas- ha desestimado las acciones de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago del IBI y de reclamación del importe del IBI, por entender que aunque es exigible el IBI al arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda concertados antes de la vigente LAU, la acción para reclamarlo estaría prescrita al haber transcurrido el plazo de 5 años prevenido por el artículo 1966.3.ª CC referido a los pagos que deban hacerse por años o períodos más breves, toda vez que la STS de 12 de enero de 2007 deja claro que el referido tributo constituye una obligación de periodicidad anual y cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a la obligación también periódica de pago de la renta de manera que su impago faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

 

La recurrente por el contrario discrepa de tal argumentación y estima que el IBI no es propiamente renta sino cantidad asimilada a la renta, por lo que no se le puede aplicar el plazo prescriptivo del artículo 1966.2.ª CC . Añade que no es una obligación esencial, sino una obligación accesoria a la principal del arrendatario de pago mensual de la renta, por lo que tampoco puede aplicársele el plazo de prescripción del artículo 1966.3.ª CC previsto para las obligaciones principales y no para las obligaciones accesorias. Tampoco cabe entender, según dice, que la repercusión que la parte arrendadora hace a la parte arrendataria de las cantidades satisfechas en concepto de IBI pueda tener encaje en el artículo 1966.3.ª CC referido a obligaciones civiles de vencimiento periódico dado que: (a) no se trata de créditos de obligaciones periódicas, (b) estamos ante obligaciones de naturaleza pública derivadas del derecho de propiedad que carecen civilmente de un plazo especial de prescripción establecido, (c) el IBI no es propiamente una renta, sino que es cantidad asimilada a renta a efectos resolutorios, (d) en el tema del IBI existen dos clases de obligaciones: una obligación pública-administrativa-fiscal, que existe entre la Administración y la parte arrendadora y sometida a normativa administrativa, cuyo devengo es periódico y una obligación privada-civil existente entre las partes arrendadora y arrendataria derivada de un contrato de arrendamiento libremente pactado, cuyo vencimiento no necesariamente es periódico, de ahí que no pueda confundirse la periodicidad del devengo del tributo con la periodicidad del plazo de vencimiento, máxime cuando no se halla establecido en ningún sitio el plazo de vencimiento, siendo ante tal ausencia aplicable el artículo 1964 CC .

 

En consecuencia, la cuestión jurídica que plantea el recurso se centra en el plazo de prescripción aplicable para reclamar las cuotas de IBI, para lo cual nos hemos de regir por las normas generales de nuestro CC sobre la materia, como así lo expone la Disposición Adicional Décima de la vigente LAU que determina que los derechos contemplados en ella prescribirán cuando no exista plazo específico de acuerdo con el régimen general establecido en el Código Civil. Existe doctrina discrepante en las Audiencias Provinciales, dado que algunas se inclinan por el término general de prescripción de quince años del artículo 1964 , en cuanto acción personal que no tiene señalado un término específico de prescripción ( SSAP de Madrid, Sección 21.ª de 29 de enero de 2002 y 11 de diciembre de 2001 ); sin embargo, otras se decantan por el de cinco años, prevenido por el artículo 1966.3.ª, referido a los pagos que deban hacerse por años o períodos más breves ( SSAP de Cantabria, Sección 1.ª de 14 de enero de 2002 y 30 de abril de 2003 . De ahí que resulte patente la concurrencia de interés casacional en el presente recurso en los términos previstos por el legislador en el artículo 477.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , por la que se rige el presente recurso, así como la función atribuida a esta Sala de sentar doctrina unificadora sobre la materia.

 

  1. La STS del Pleno, 12 de enero de 2007, RC n.º 2458/2002 declaró que « Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta .» y fijó como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 » . De esta doctrina se desprende que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada.

 

  1. Y esto último es lo que se plantea en el caso que nos ocupa en el que con fundamento en el impago del IBI se reclama la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en 1967 y el importe derivado del mismo que asciende a 1 584,54 euros y que se corresponde con el IBI del periodo comprendido entre el año 1996 y el 2003, ya que a partir del año 2004 se ha hecho efectivo su pago.

     

La interpretación que ampara la parte recurrente en algunas sentencias de Audiencias Provinciales que mantienen que el arrendador cuenta con el plazo de prescripción de las acciones personales del artículo 1964 CC para reclamar el IBI al inquilino choca con lo dispuesto en la STS de 12 de enero de 2007 y otras que siguen la línea establecida por aquella, toda vez que calificada la obligación de pagar el IBI como una obligación dineraria, de periodicidad anual, cuyo carácter periódico comporta su asimilación a la obligación, también periódica, de pago de la renta, el plazo de prescripción será de cinco años ( artículo 1966.3ª CC ) por ser pago periódico. Corrobora esta postura el hecho de que se trate de un tributo que va a gravar el inmueble durante todos los ejercicios fiscales, de tal suerte que al fin y a la postre deberá satisfacerse de forma anual. Esta interpretación se acerca más a los términos de prescripción contemplados dentro del propio ámbito fiscal, siendo un contrasentido que la Administración pueda reclamar al propietario ese tributo durante un periodo de tiempo mucho más breve de lo que ese mismo deudor tributario puede posteriormente repercutirlo a un tercero, acomodándose también más a los propios términos que rigen respecto de la renta. Además este término más reducido igualmente propicia evitar situaciones de abuso, desde el momento en que al admitir el desahucio por el impago de estas cantidades podría contribuir a que se pudieran producir grandes cúmulos de recibos que dificultaran notablemente la posibilidad del inquilino a efectuar su pago. En consecuencia, el motivo único del recurso debe ser desestimado.

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