Deudas comunidad de propietarios cuando el piso se lo adjudica una entidad bancaria

La crisis económica ha disparado el embargo de viviendas. En los procedimientos de embargo de viviendas particulares se ha perjudicado también a las comunidades de propietarios. No sólo las arcas de las mismas se han visto mermadas por los retrasos o impagos de las cuotas comunitarias, sino que también son consecuencia directa del embargo de pisos por parte de las entidades bancarias o cajas de ahorro y la quiebra de cientos de promotoras que han dejado un preocupante stock de viviendas.

En un primer momento, cuando una entidad bancaria se hace cargo de una vivienda por embargo o dación de pago debe asumir, como propietario que es al efecto de la Ley de Propiedad Horizontal, las mismas obligaciones impuestas a todo propietario, y que vienen recogidas en el artículo 9.1.e) de la citada ley. Entre ellas, “contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

No obstante, entendemos que el banco no pagará hasta que se adjudicatario de la vivienda (mediante Auto de Adjudicación dictado por el Juzgado, posterior a la subasta). Si el adquiriente de la vivienda no quiere asumir el pago de las cuotas, la comunidad deberá iniciar un procedimiento monitorio para reclamar la deuda comunitaria.

En ocasiones, los bancos, tras adjudicarse un piso en subasta, no lo inscriben a su nombre en el Registro. Así demoran la inscripción hasta que la necesitan para vender el piso, evitando costes.

artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal:

  1. Cuando se transmite, un piso los transmitentes están obligados a comunicarlo a la Comunidad. Si no lo hacen, siguen siendo responsables solidarios de las deudas aunque ya no sean propietarios.
  2. La Ley exige en las transmisiones aportar certificado de la Comunidad respecto de las deudas. Si no se aporta este certificado de deudas, el nuevo propietario – BANCO- responde por las deudas del año en curso desde que adquiere y del año anterior

      3.  Conclusión:  El BANCO es deudor por la cuotas que se generen desde el momento en que el entra en la comunidad. Si ha rechazado a su derecho de que le certifiquen el saldo con la Comunidad, es deudor solidario con el anterior propietario del ejercicio anterior y de las cuotas del año en curso.

 Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. Artículo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

 e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º ,4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

 El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se trasmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados en su emisión.”

 

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