Inquilino de un piso cuyo dueño ha dejado de pagar la hipoteca

En la actualidad, debido a la crisis económica, muchas personas se ven en la imposibilidad de hacer frente a las cuotas del préstamo hipotecario. Cuando eso sucede el banco, tras constatar el impago de varias mensualidades y realizar los oportunos avisos inicia un procedimiento de ejecución judicial en el que exigirá (salvo pacto diferente) la totalidad del préstamo/crédito más los intereses de demora correspondientes. Tal procedimiento suele prolongarse más o menos un año.

En el caso de las viviendas que están alquiladas, el inicio del mismo, no significa que se deba desahuciar al inquilino. El artículo 13.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, resulta categórico cuando afirma que “si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por … la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial … el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años.”

Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y es preferente a la hipoteca: el arrendamiento está protegido. Por el contrario si la hipoteca es preferente e incorpora una cláusula de prohibición de arrendamiento, éste no se podrá oponer.

Sin embargo la mayor parte de arrendamientos no acceden al Registro y la indicada cláusula de prohibición tampoco está generalizada. Deberá entonces el inquilino acudir al juzgado a comunicar su condición, presentando el contrato, para no quedar excluido del devenir procesal.

El adjudicatario (que es normalmente la entidad Bancaria) en la subasta puede impugnar el contrato de arrendamiento, negando la continuidad del inquilino, en cuyo caso se debería abrir otro juicio en el que una parte debería demostrar el carácter fraudulento del contrato de arrendamiento (el inquilino tendría que demostrar que la fecha del contrato de arrendamiento es anterior al impago de la hipoteca, la ocupación efectiva de la vivienda y que se han realizado todos los pagos mensuales del arrendamiento; en definitiva habrá que probar caso por caso –como estableció la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997– que el contrato de arrendamiento no se firmó con ánimo fraudulento.

Por último apuntar que si bien el inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto en caso de transmisión onerosa de la vivienda, se ha cuestionado que pueda ejercer tales derechos en caso de adjudicación derivada de subasta judicial en procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, puede considerarse que sí existen tales derechos, por su carácter oneroso. Siendo así, el plazo para ejercer el derecho de retracto empieza a contar desde el momento en que se entregó al arrendatario testimonio literal del auto judicial de adjudicación.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s