Gastos de la Vivienda: el pacto de los cónyuges prevalece sobre el artículo 233-23 Código Civil Catalán – Sentencia de la Audiencia Provincial Barcelona, Sec. 12a, 19-3-2013

En esta Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 12a, se recoge la solicitud del marido para que se modifique el convenio en el punto relativo al pacto al cual llegaron los cónyuges en cuanto al pago de los gastos derivados de la vivienda familiar.


El marido apoya su petición de modificación en el que dispone el art. 233-23 del Código Civil Catalán, y solicita que sea la esposa, que tiene atribuido el uso de la vivienda familiar, quien asuma los gastos que señala este artículo: los gastos de conservación, mantenimiento y reparación de la vivienda, incluidas las de Comunidad y suministras y los tributos y las tasas de devengo anual, y desde la fecha de la sentencia de primera instancia.


El Tribunal lo rechaza, dado que el que pactan los cónyuges en convenio es ley interpartes conforme a la máxima “pacta sunt servanda” y tiene que prevalecer sobre la legislación.

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RETRIBUCIONES VARIABLES. Para reducirlas se ha de pasar por la modificación sustancial de las condiciones de trabajo (41 del ET)

La empresa no puede reducir unilateralmente unas retribuciones variables que los trabajadores tienen derecho a percibir cuando así lo haya establecido la empresa en función del cumplimiento de una serie de objetivos. Para poder modificar, reducir o eliminar el abono de variable hay que recurrir obligatoriamente al procedimiento de modificación sustancial de las condiciones de trabajo, establecido en el art. 41 del Estatuto de los Trabajadores. La Sentencia de la Audiencia Nacional de 20.05.13
declara la nulidad de la medida, sentenciando que no es posible reducir unilateralmente el pago de un variable (o un incentivo o bonus) cuando la empresa lo ha condicionado al cumplimiento de unos objetivos por parte de los trabajadores que se han conseguido.

A pesar de que existan causas económicas que pudieran justificar la medida, reducir el variable se trata claramente de una medida “que constituye una modificación sustancial, que exige la tramitación de un procedimiento ajustado al art. 41 del ET“.

Y a pesar de que la empresa consideraba que no se trataba de una modificación sustancial, sino accidental, y que entraba dentro de su poder de dirección empresarial, la Audiencia Nacional considera que “una reducción media del variable de 1.125 euros que afecta a un amplio colectivo de trabajadores no constituye un simple accidente, sino una medida muy grave para la economía de estos trabajadores que es, sin duda, de carácter sustancial“.

Por todo ello, la AN declara la nulidad de la medida y condena a la empresa a abonar las cantidades dejadas de percibir por los trabajadores.

 

Días de permiso retribuidos a los trabajadores. DÍAS NATURALES

Ante un accidente, enfermedad grave, hospitalización o intervención quirúrgica sin hospitalización de un familiar, su trabajador tiene derecho a dos días de permiso (cuatro si debe desplazarse a otra población).

Los dos días (o cuatro) a los que tiene derecho el trabajador son naturales, no laborables. Así, si caen en fin de semana, computan de cara al permiso.

También en caso de intervenciones sin hospitalización, hay un permiso retribuido en los mismos términos (dos días de permiso o cuatro si exige desplazamiento).

Sólo se tiene derecho a estos permisos cuando afecten a familiares hasta el segundo grado de consanguinidad (parientes descendientes de un tronco común: hijos, nietos, padres, abuelos y hermanos) o afinidad (cónyuges y cónyuges de los hijos y de los nietos, así como abuelos políticos, suegros y hermanos políticos). Por lo tanto, por ejemplo, no hay que conceder el permiso si el familiar afectado es un tío, un sobrino, un primo, etc.

Desacuerdo entre trabajador y empresa con respecto al periodo de vacaciones

Si un trabajador normalmente disfruta de sus vacaciones en un determinado periodo, y en un momento dado la empresa se opone, bien alegando reducción de plantilla u otro motivo, se ha de consultar el convenio colectivo, y si no dice nada al respecto, se ha de tener en cuenta que el periodo de vacaciones debe ser fruto de la negociación entre su empresa y el trabajador y que ni él puede imponer una fecha a su empresa ni su empresa a él tampoco.

En cualquier caso, el trabajador tiene derecho a conocer las fechas que le correspondan dos meses antes, como mínimo, del comienzo de disfrute.

En caso de que empresa y trabajador no lleguen a un acuerdo sobre la fecha de disfrute de las vacaciones, éste puede recurrir al procedimiento urgente, de tramitación preferente y cuya sentencia no es recurrible por las partes.

Sin embargo, en ningún caso puede el trabajador tomarse las vacaciones por su cuenta en la fecha que él decida, aún cuando ya queden menos de dos meses para las vacaciones y aún no hayan acordado una fecha.  Si no está conforme con las fechas de vacaciones fijadas por su empresa y se toma los días en un periodo diferente sin haber recurrido o, aunque lo haya hecho, sin esperar la decisión judicial, su empresa podría despedirle disciplinariamente, al cometer una falta de abandono del puesto de trabajo, además de una falta por indisciplina y desobediencia.

Deudas comunidad de propietarios cuando el piso se lo adjudica una entidad bancaria

La crisis económica ha disparado el embargo de viviendas. En los procedimientos de embargo de viviendas particulares se ha perjudicado también a las comunidades de propietarios. No sólo las arcas de las mismas se han visto mermadas por los retrasos o impagos de las cuotas comunitarias, sino que también son consecuencia directa del embargo de pisos por parte de las entidades bancarias o cajas de ahorro y la quiebra de cientos de promotoras que han dejado un preocupante stock de viviendas.

En un primer momento, cuando una entidad bancaria se hace cargo de una vivienda por embargo o dación de pago debe asumir, como propietario que es al efecto de la Ley de Propiedad Horizontal, las mismas obligaciones impuestas a todo propietario, y que vienen recogidas en el artículo 9.1.e) de la citada ley. Entre ellas, “contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

No obstante, entendemos que el banco no pagará hasta que se adjudicatario de la vivienda (mediante Auto de Adjudicación dictado por el Juzgado, posterior a la subasta). Si el adquiriente de la vivienda no quiere asumir el pago de las cuotas, la comunidad deberá iniciar un procedimiento monitorio para reclamar la deuda comunitaria.

En ocasiones, los bancos, tras adjudicarse un piso en subasta, no lo inscriben a su nombre en el Registro. Así demoran la inscripción hasta que la necesitan para vender el piso, evitando costes.

artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal:

  1. Cuando se transmite, un piso los transmitentes están obligados a comunicarlo a la Comunidad. Si no lo hacen, siguen siendo responsables solidarios de las deudas aunque ya no sean propietarios.
  2. La Ley exige en las transmisiones aportar certificado de la Comunidad respecto de las deudas. Si no se aporta este certificado de deudas, el nuevo propietario – BANCO- responde por las deudas del año en curso desde que adquiere y del año anterior

      3.  Conclusión:  El BANCO es deudor por la cuotas que se generen desde el momento en que el entra en la comunidad. Si ha rechazado a su derecho de que le certifiquen el saldo con la Comunidad, es deudor solidario con el anterior propietario del ejercicio anterior y de las cuotas del año en curso.

 Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal. Artículo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

 e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º ,4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

 El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se trasmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados en su emisión.”

 

No cuentan como vacaciones los días que el trabajador está enfermo

El Tribunal Supremo planteó una cuestión prejudicial ante el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea para determinar cómo debía actuar en caso de que la IT surgiera una vez iniciadas las vacaciones. El TJUE sentenció que es indiferente que la baja se produzca “antes o durante las vacaciones. En cualquiera de los casos, el trabajador tiene derecho a disfrutar de sus vacaciones anuales retribuidas en un momento posterior” (sent. del TJUE de 21.06.13).

El TS ya ha incorporado esta doctrina del TJUE en dos sentencias (sent. del 19.03.13 y sent. del 3.10.12). En definitiva, si su trabajador sufre una incapacidad temporal antes o durante sus vacaciones, tiene derecho a disfrutar posteriormente de los días de vacaciones que le hayan coincidido con la baja.

Anteriormente, el Tribunal Supremo venía determinando que había que diferenciar entre la IT que surgía antes de las vacaciones que se habían fijado previamente y la IT surgida durante el disfrute de las vacaciones. Si sucedía esto segundo, el Supremo entendía que el trabajador las perdía.


 

Contrato de arrendamiento constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales

Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2013, recurso nº 356/2010. Ponente: Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos.

Reitera la doctrina jurisprudencial que establece que el contrato de arrendamiento no forma parte de la sociedad de gananciales, dada la naturaleza generadora de derechos personales del contrato, y que a partir del fallecimiento del arrendatario debe utilizarse el mecanismo legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos de subrogación por causa de muerte que exige la notificación en el plazo de tres meses desde el fallecimiento de que se ha producido éste indicando la petición de subrogación por la persona facultada que quiera hacerlo.

La demanda fue interpuesta por el usufructuario de una vivienda contra su ocupante, solicitando la extinción de la relación arrendaticia. La ocupante, esposa del fallecido arrendatario, alegó que era cotitular del arrendamiento celebrado en 1970 y podía permanecer en el inmueble. La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró extinguido el contrato; la Audiencia Provincial revocó esta resolución. El Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo declara finalmente extinguido el arrendamiento y reitera como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante el matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

En BOE del día 5 de junio de 2013, se ha publicado la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Entrada en vigor el día 6 de junio de 2013.

El objetivo fundamental es flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Los principales aspectos de la reforma:

  • Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley.
  • Se reduce la duración de la prórroga obligatoria de cinco a tres años, y de tres años a uno la prórroga tácita.
  • Se permite la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, siempre que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
  • Se prevé que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, reconociéndose la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para este supuesto.

 Se considera que es necesario normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico; por eso se legisla en el sentido de que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Igualmente, se modifican determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en orden a dar solución a las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio. En concreto se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual, que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.

Respecto al régimen transitorio, los arrendamientos urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

En cuanto a los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente Ley no les serán de aplicación las modificaciones introducidas en la LEC, continuando su sustanciación, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior.

Acumulación de la acción de divorcio y de división de la cosa común

A través de la Disposición Final Tercera de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, por la que se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil se introdujo la posibilidad de acumular las acciones de divorcio, separación o nulidad y la de división de la cosa común.

El artículo 438.3 de la LEC dispone que en sede de juicio verbal no se aceptará la acumulación de acciones excepto en los siguientes casos:

  1. la acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal.
  2. La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella.
  3. La acumulación de las acciones en la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

A través del apartado décimo segundo de la Disposición Final Tercera de la Ley de mediación en asuntos civiles y mercantiles se introdujo una nueva excepción en el punto tercero del artículo 438 de la LEC, que recoge la posibilidad de acumular las acciones de divorcio, separación o nulidad y la de división de la cosa común en un solo procedimiento, el texto es el siguiente:

 

En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el Tribunal puede considerarlos conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos“.

 

Esta acumulación de acciones por la que se permite que en un mismo procedimiento se pueda discutir sobre el divorcio y sobre la división de la cosa común supone un gran ventaja para los ciudadanos. Aquellos que quieran divorciarse de su cónyuge y tengan bienes en común con éste podrán dilucidar ambas cuestiones en un solo procedimiento, con el correspondiente ahorro de tiempo, y dinero que ello supone. 

 

En Catalunya era una práctica que se venía realizando desde hace años y confirma la plena validez legal del artículo 223-4-2 del Codi Civil de Catalunya que establece: 

 

“Si alguno de los cónyuges lo solicita, la autoridad judicial debe adoptar las medidas pertinentes respecto al uso de la vivienda familiar y su ajuar, la prestación compensatoria, la compensación económica por razón del trabajo si el régimen económico es el de separación de bienes, la liquidación del régimen económico matrimonial y la división de los bienes comunes o en comunidad ordinaria indivisa”.

Inquilino de un piso cuyo dueño ha dejado de pagar la hipoteca

En la actualidad, debido a la crisis económica, muchas personas se ven en la imposibilidad de hacer frente a las cuotas del préstamo hipotecario. Cuando eso sucede el banco, tras constatar el impago de varias mensualidades y realizar los oportunos avisos inicia un procedimiento de ejecución judicial en el que exigirá (salvo pacto diferente) la totalidad del préstamo/crédito más los intereses de demora correspondientes. Tal procedimiento suele prolongarse más o menos un año.

En el caso de las viviendas que están alquiladas, el inicio del mismo, no significa que se deba desahuciar al inquilino. El artículo 13.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, resulta categórico cuando afirma que “si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por … la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial … el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años.”

Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y es preferente a la hipoteca: el arrendamiento está protegido. Por el contrario si la hipoteca es preferente e incorpora una cláusula de prohibición de arrendamiento, éste no se podrá oponer.

Sin embargo la mayor parte de arrendamientos no acceden al Registro y la indicada cláusula de prohibición tampoco está generalizada. Deberá entonces el inquilino acudir al juzgado a comunicar su condición, presentando el contrato, para no quedar excluido del devenir procesal.

El adjudicatario (que es normalmente la entidad Bancaria) en la subasta puede impugnar el contrato de arrendamiento, negando la continuidad del inquilino, en cuyo caso se debería abrir otro juicio en el que una parte debería demostrar el carácter fraudulento del contrato de arrendamiento (el inquilino tendría que demostrar que la fecha del contrato de arrendamiento es anterior al impago de la hipoteca, la ocupación efectiva de la vivienda y que se han realizado todos los pagos mensuales del arrendamiento; en definitiva habrá que probar caso por caso –como estableció la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997– que el contrato de arrendamiento no se firmó con ánimo fraudulento.

Por último apuntar que si bien el inquilino tiene el derecho de tanteo y retracto en caso de transmisión onerosa de la vivienda, se ha cuestionado que pueda ejercer tales derechos en caso de adjudicación derivada de subasta judicial en procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, puede considerarse que sí existen tales derechos, por su carácter oneroso. Siendo así, el plazo para ejercer el derecho de retracto empieza a contar desde el momento en que se entregó al arrendatario testimonio literal del auto judicial de adjudicación.